Miten julkisen sektorin kiinteistön myynti etenee?

Julkaistu: 20.10.2025

Julkisen sektorin kiinteistön myynti etenee tarkasti säännellyn prosessin kautta, joka alkaa myyntipäätöksestä ja etenee arvonmäärityksen, julkisen markkinoinnin ja tarjouskilpailun kautta kaupantekoon. Prosessin jokaisessa vaiheessa korostetaan läpinäkyvyyttä, tasapuolisuutta ja parhaan mahdollisen markkinahinnan saavuttamista yhteisille varoille.

Kun kunta, kaupunki tai muu julkinen toimija päättää luopua omistamastaan rakennuksesta tai maa-alueesta, kyseessä on aina merkittävä ja tarkkaan harkittu päätös. Toisin kuin yksityisellä puolella, julkisen omaisuuden myyntiä ohjaavat lait ja asetukset, jotka varmistavat prosessin avoimuuden ja kaikkien potentiaalisten ostajien tasapuolisen kohtelun. Onnistunut kiinteistön myynti ei ainoastaan vapauta pääomaa uusiin investointeihin, vaan myös vahvistaa luottamusta julkiseen hallintoon.

Tämä prosessi voi tuntua monimutkaiselta, mutta sen ytimessä on selkeä logiikka: varmistaa julkiselle omaisuudelle oikea markkinahinta ja toteuttaa kauppa vastuullisesti. Seuraavaksi käymme läpi, miten julkisen sektorin kiinteistön myyntiprosessi etenee askel askeleelta, aina valmistelusta ja päätöksenteosta onnistuneeseen kaupantekoon saakka.

Päätöksenteosta myyntiin: Miksi kunnat ja valtio luopuvat kiinteistöistään?

Julkisen sektorin päätös käynnistää kiinteistön myynti ei synny tyhjästä. Taustalla on aina huolellinen harkinta ja strateginen suunnittelu, jossa punnitaan yhteisön etua, taloudellisia realiteetteja ja palvelutarpeiden muutoksia. Syyt omaisuudesta luopumiseen ovat moninaisia, mutta ne liittyvät lähes aina resurssien tehokkaampaan käyttöön ja muuttuvaan toimintaympäristöön.

Toiminnalliset muutokset ja tarpeettomaksi jäänyt tila

Yhteiskunta elää ja muuttuu jatkuvasti, ja tämä heijastuu suoraan julkisten tilojen tarpeeseen. Palveluverkkoja, kuten kouluja tai terveysasemia, saatetaan tiivistää väestörakenteen muutosten vuoksi. Hallinnollisia toimintoja keskitetään uusiin, tehokkaampiin tiloihin. Tällaisissa tilanteissa alkuperäiseen käyttötarkoitukseen rakennettu kiinteistö voi jäädä kokonaan tai osittain tyhjilleen. Tyhjä tila ei ainoastaan ole poissa hyötykäytöstä, vaan se myös aiheuttaa jatkuvia ylläpitokustannuksia. Myynti on tällöin järkevä ratkaisu, joka antaa kiinteistölle mahdollisuuden uuteen elämään ja palvelemaan aluetta uudella tavalla.

Taloudelliset syyt ja varojen uudelleen kohdentaminen

Yksi keskeisimmistä syistä julkisen kiinteistön myynnille on talous. Vanhan tai vajaakäytöllä olevan kiinteistön ylläpito, lämmitys, vakuutukset ja korjaukset sitovat merkittävästi julkisia varoja. Myymällä kiinteistön kunta tai valtio paitsi vapautuu näistä juoksevista kuluista, myös saa kaupasta pääomaa, joka voidaan kohdentaa uudelleen. Nämä varat voidaan investoida esimerkiksi uusien koulujen rakentamiseen, tiestön parantamiseen tai digitaalisten palveluiden kehittämiseen – juuri sinne, missä tarve on suurin.

Rakennuskannan ylläpidon haasteet

Monet julkisen sektorin omistamista rakennuksista ovat iäkkäitä ja vaativat mittavia peruskorjauksia. Edessä voi olla esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti. Aina julkisella toimijalla ei ole taloudellisia resursseja tai edes tarvetta lähteä toteuttamaan näin suuria investointeja rakennukseen, jonka käyttötarve on vähentynyt. Tällöin myynti yksityiselle toimijalle, jolla on visio ja kyky kehittää kiinteistöä, on usein kaikkien osapuolten etu. Se takaa rakennuksen säilymisen ja tuo alueelle uutta elinvoimaa samalla, kun julkiset varat voidaan käyttää tehokkaammin.

Läpinäkyvyys edellä: Miten julkisen sektorin myyntikohteet hinnoitellaan ja listataan Kiertonetiin?

Kun julkinen toimija päättää toteuttaa kiinteistön myynnin, prosessin ytimessä on kaksi sanaa: avoimuus ja tasapuolisuus. Tavoitteena on varmistaa, että jokaisella kiinnostuneella on yhtäläinen mahdollisuus osallistua kaupantekoon ja että yhteisestä omaisuudesta saadaan paras mahdollinen markkinahinta. Tämä saavutetaan tarkoin määritellyllä hinnoittelu- ja markkinointiprosessilla.

Riippumaton arvonmääritys on kaiken perusta

Toisin kuin yksityisissä kaupoissa, julkisen sektorin kiinteistön hintaa ei määritellä myyjän omien toiveiden perusteella. Hinnan on perustuttava luotettavaan ja puolueettomaan tietoon. Käytännössä tämä tarkoittaa lähes aina ulkopuolisen, auktorisoidun kiinteistöarvioijan (AKA) tai muun vastaavan asiantuntijan tekemää arviokirjaa. Arvioija käy läpi kaikki hintaan vaikuttavat tekijät objektiivisesti, kuten:

• Sijainti ja kaavoitus: Mitä alueelle saa rakentaa ja miten se sijaitsee palveluihin nähden?

• Rakennuksen kunto: Onko edessä suuria remontteja vai onko rakennus hyväkuntoinen?

• Tontin ominaisuudet: Millainen on maaperä, koko ja muoto?

• Kehityspotentiaali: Voiko kiinteistöä hyödyntää uudella, arvoa nostavalla tavalla?

• Alueen toteutuneet vertailukaupat: Mihin hintaan vastaavia kohteita on lähiaikoina myyty?

Tämä arvio toimii usein myynnin lähtöhintana ja antaa kaikille osapuolille selkeän käsityksen kohteen arvosta.

Miksi julkinen huutokauppa Kiertonetissä?

Kun hinta-arvio on valmis, on aika tuoda kohde markkinoille. Julkisella sektorilla tehokkain ja läpinäkyvin tapa on avoin huutokauppa, ja Kiertonet on vakiinnuttanut asemansa luotettuna kanavana tähän tarkoitukseen. Kiertonetin kautta myyminen varmistaa, että myyntiprosessi täyttää julkisuus- ja syrjimättömyysvaatimukset.

Listauksessa kaikki olennainen tieto pyritään tuomaan avoimesti esille. Myynti-ilmoitukseen liitetään arviokirjan lisäksi mahdollisuuksien mukaan saatavilla olevat asiakirjat, kuten kuntotarkastusraportit, pohjapiirustukset ja kaavatiedot. On kuitenkin hyvä huomioida, että kaikkia raportteja tai yksityiskohtaisia kohdetietoja ei aina ole saatavilla. Tämä antaa kaikille potentiaalisille ostajille samat tiedot päätöksenteon tueksi. Avoin tarjouskilpailu varmistaa, että lopullinen kauppahinta muodostuu aidon kysynnän ja tarjonnan mukaan, mikä on paras tapa toteuttaa julkisen omaisuuden reilu ja taloudellisesti kestävä myynti.

Tarjousmenettelyn säännöt ja ehdot: Mikä tekee julkisesta myynnistä erityisen?

Julkisen sektorin kiinteistön myynti poikkeaa yksityishenkilöiden välisestä kaupasta erityisesti tarjousmenettelyn osalta. Prosessi on tarkkaan säännelty, jotta se olisi mahdollisimman reilu ja läpinäkyvä kaikille osapuolille. Ostajaehdokkaan on tärkeää ymmärtää nämä pelisäännöt, jotka on luotu turvaamaan sekä myyjän että ostajien oikeuksia.

Sitovat tarjoukset ja tarkat määräajat

Kun teet tarjouksen julkisen sektorin kohteesta esimerkiksi Kiertonetissä, tarjouksesi on sitova. Tämä tarkoittaa, että olet sitoutunut ostamaan kiinteistön tarjoamallasi hinnalla, mikäli tarjouksesi hyväksytään. Toisin kuin joissakin muissa kaupankäynnin muodoissa, perääntyminen ilman hyväksyttävää syytä ei ole mahdollista ilman seuraamuksia. Huutokaupalla on myös aina tarkka päättymisaika. Järjestelmä on suunniteltu niin, että viime hetken korotukset pidentävät huutokaupan kestoa hieman, antaen kaikille mahdollisuuden reagoida – tämäkin on osa tasapuolista menettelyä.

Myyjän oikeus hyväksyä tai hylätä korkein tarjous

Yksi merkittävimmistä eroista yksityiseen myyntiin on julkisen myyjän oikeus pidättää itsellään päätösvalta korkeimman tarjouksen hyväksymisestä tai hylkäämisestä. Tämä ei ole mielivaltainen oikeus, vaan keino suojella julkista omaisuutta. Jos korkein tarjous ei saavuta riittävää tasoa – esimerkiksi ennalta määritettyä vähimmäishintaa tai riippumattoman arvioijan määrittämää käypää arvoa – myyjä voi päättää olla myymättä kiinteistöä. Tavoitteena on aina varmistaa, että yhteisestä omaisuudesta saadaan taloudellisesti perusteltu ja markkinoiden mukainen hinta.

Ehdot ovat kaikille samat

Julkisessa myynnissä ei ole tilaa henkilökohtaisille neuvotteluille kaupan ehdoista tarjouskilpailun aikana. Kaikki myyntiin liittyvät ehdot, kuten maksuaika, omistusoikeuden siirtyminen ja muut vastuut, on määritelty etukäteen myynti-ilmoituksessa ja sen liitteissä. Tämä takaa, että jokainen tarjoaja kilpailee täysin samoin edellytyksin. Prosessin selkeys ja ennustettavuus ovat avainasemassa luottamuksen rakentamisessa ja onnistuneiden kauppojen varmistamisessa.

Omistusoikeuden siirto ja juridiset velvoitteet: Varmuutta ostajalle ja myyjälle

Kun tarjouskilpailu on päättynyt ja myyjä on hyväksynyt korkeimman tarjouksen, kiinteistön myynti siirtyy viralliseen kaupantekovaiheeseen. Tämä on prosessin juridinen huipentuma, joka on suunniteltu tarjoamaan selkeyttä ja turvaa niin ostajalle kuin myyjällekin. Jokainen vaihe on tarkkaan määritelty, jotta omistusoikeus siirtyy moitteettomasti ja ilman yllätyksiä.

Kauppakirjan laatiminen ja vahvistaminen

Kaupan sitovuuden varmistamiseksi laaditaan virallinen kauppakirja. Tässä asiakirjassa eritellään kaikki kaupan keskeiset ehdot: lopullinen kauppahinta, maksuehdot, kiinteistön tiedot sekä päivämäärä, jolloin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät ostajalle. Julkisella sektorilla kauppakirjan valmistelee tyypillisesti myyjän edustaja, ja sen sisältö perustuu myynti-ilmoituksessa annettuihin tietoihin.

Itse kaupantekotilaisuus on virallinen toimitus, jossa myyjän ja ostajan edustajat allekirjoittavat kauppakirjan. Kiinteistökaupan laillisuuden varmistaa julkinen kaupanvahvistaja, joka todentaa osapuolten henkilöllisyyden ja kaupan oikeellisuuden.

Kauppahinnan maksu ja ostajan velvollisuudet

Yleensä koko kauppahinta maksetaan viimeistään kaupantekotilaisuudessa. Maksun jälkeen ostajan vastuulle siirtyy muutama tärkeä velvollisuus:

• Varainsiirtovero: Ostajan tulee maksaa varainsiirtovero, joka on prosentuaalinen osuus kauppahinnasta. Verohallinnolle tehtävä ilmoitus ja veron maksaminen on edellytys omistuksen kirjaamiselle.

• Lainhuudon hakeminen: Ostajan on haettava omistusoikeutensa kirjaamista Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Tämä toimenpide, lainhuudatus, tekee omistuksesta julkisen ja virallisen.

Vastuut kaupanteon jälkeen

Julkisen sektorin kiinteistökaupoissa myytävä kohde myydään usein "sellaisena kuin se on" -ehdolla. Tämä tarkoittaa, että myyjä on pyrkinyt antamaan kaiken tiedossaan olevan informaation ja dokumentaation kohteesta ennen kauppaa. Ostajan vastuulla on ollut tutustua materiaaliin huolellisesti. Tämä vähentää merkittävästi myöhempien erimielisyyksien riskiä, sillä kauppa perustuu avoimesti jaettuun tietoon. Huolellisesti hoidettu prosessi luo kestävän ja luotettavan pohjan kiinteistön tulevalle kehittämiselle.