Ajankohtaista
Mitä maksuja kiinteistökaupasta tulee vuonna 2026?
Julkaistu: 20.07.2026
Kiinteistökaupan suunnittelu ja toteuttaminen vaativat tarkkaa taloudenpitoa, sillä kauppahinnan lisäksi osapuolille koituu monenlaisia lakisääteisiä ja käytännön maksuja. Vuonna 2026 kiinteistökaupan kulurakenne koostuu veroista, viranomaismaksuista, asiakirjakuluista sekä mahdollisista asiantuntija- ja tarkastuspalveluista. Lainsäädäntö ja viranomaisten hinnastot päivittyvät säännöllisesti. Siksi ajantasainen tieto kustannuksista on tarpeen kummallekin osapuolelle. Tarkka tieto ostajan ja myyjän vastuista auttaa budjetoimaan kaupan oikein ja välttämään odottamattomat menot jälkikäteen. Seuraavassa esitellään keskeiset maksut ja verovelvoitteet, jotka liittyvät kiinteistökauppaan tänä vuonna.
Kiinteistökaupan kokonaiskustannukset muodostuvat useasta eri tekijästä
Kiinteistökaupan kokonaishinta koostuu muustakin kuin sovitusta kauppahinnasta. Sen lisäksi maksettavaksi tulee monia pakollisia ja vapaaehtoisia kulueriä. Vuoden 2026 asuntomarkkinoilla kustannusten huolellinen ennakointi on tärkeää. Sähköisten palvelujen yleistyminen ja lainsäädännön päivitykset vaikuttavat suoraan siihen, paljonko kaupan toteuttaminen lopulta maksaa ja miten kulut jakautuvat osapuolten kesken.
Kustannukset voidaan jakaa karkeasti ostajan ja myyjän vastuisiin. Ostajan suurin erillinen kuluerä on varainsiirtovero, joka on kiinteistöillä 3 % kauppahinnasta. Ostaja huolehtii myös viranomaismaksuista, kuten lainhuudatuksesta eli omistusoikeuden rekisteröinnistä. Myyjälle puolestaan koituu kuluja kiinteistön myyntiä varten hankittavista asiakirjatulosteista, mahdollisesta välittäjänpalkkiosta sekä luovutusvoiton verotuksesta. Kun ostoslistalla on kohde kaikkien kiinteistöjen laajasta tarjonnasta, kulujen jakautuminen kannattaa selvittää jo ennen tarjouksen tekemistä.
Molemmat osapuolet hyötyvät siitä, että kulut kartoitetaan avoimesti heti alussa. Esimerkiksi virallisten rekisteriotteiden hankkiminen ja asiantunteva kuntotarkastus tuovat turvaa kaupantekoon. Näin ehkäistään myöhempiä riitoja, mikä säästää parhaassa tapauksessa tuhansia euroja ja paljon vaivaa. Digitaaliset asiointikanavat tuovat joustavuutta ja säästöjä perinteisiin asiointitapoihin verrattuna. Ne nopeuttavat käsittelyä ja pienentävät suoria viranomaiskuluja.
Myyjän verovastuut ja arvonlisäverotuksen uusimmat muutokset
Kiinteistön myyjälle keskeisin taloudellinen kysymys liittyy usein kaupasta saatavan voiton verotukseen. Verohallinnon säädösten mukaan kiinteistön luovutusvoitosta eli myyntivoitosta peritään pääomatuloveroa. Vuonna 2026 verokanta on 30 % aina 30 000 euron verotettavaan tuloon saakka. Tämän rajan ylittävältä osalta vero on 34 %. Jos siis myyt kiinteistön kalliimmalla kuin olet sen hankkinut, valtio perii osuutensa tästä erotuksesta. Luovutusvoittolaskelman tekeminen etukäteen estää yllättävät veromätkyt jälkikäteen.
Myyjän onneksi verotuksessa on merkittävä huojennus vakituisen asunnon kohdalla. Luovutusvoitto on kokonaan verovapaa, jos olet omistanut kiinteistön ja käyttänyt siinä olevaa rakennusta omana tai perheesi vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kun nämä ehdot täyttyvät, saat pitää myyntivoitot itselläsi ilman veroseuraamuksia. Se helpottaa huomattavasti uuden kodin rahoittamista tai muiden suunnitelmien toteuttamista.
Arvonlisäverotuksen puolella on syytä olla tarkkana erityisesti sellaisten kiinteistöjen kohdalla, joihin on tehty merkittäviä perusparannuksia tai investointeja. Vuonna 2026 lausuntokierroksella on kiinteistöinvestointien arvonlisäverouudistus, jonka on suunniteltu astuvan voimaan vuonna 2028. Lakimuutos poistaisi mahdollisuuden siirtää alv-tarkistusvastuuta ostajalle. Tällöin myyjän on itse hallittava alv-tarkistusmenettelyä kymmenen vuoden tarkistuskauden aikana. Nykytilassa kiinteistön myynti on pääsääntöisesti alv-vapaata. Jos kiinteistöön tehdyistä investoinneista on kuitenkin aiemmin tehty alv-vähennyksiä, myyjän on huolehdittava tarkistusvelvollisuudesta. Myyjän täytyy seurata aiempia remonttikuluja tarkasti, jotta vältytään takaisinmaksuvaatimuksilta kaupanteon yhteydessä.
Ostajan maksettavaksi tulevat varainsiirtoverot ja viranomaiskulut
Kiinteistön ostajalle lankeaa lakisääteisiä maksuja, jotka on otettava huomioon rahoitusta suunniteltaessa. Merkittävin näistä on varainsiirtovero, joka on kiinteistöillä 3,0 % velattomasta kauppahinnasta. Veroprosentti aleni aiemmasta 4,0 prosentista, mikä säästää ostajalta huomattavia summia rahaa. Esimerkiksi 200 000 euron arvoisesta kiinteistöstä maksettava vero on nyt 6 000 euroa aiemman 8 000 euron sijaan. Säästynyt 2 000 euroa jää suoraan ostajan käyttöön vaikkapa muuttokustannuksiin tai välttämättömiin kunnostustöihin.
On tärkeää huomata, että ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus on poistunut. Myös ensimmäistä omaa kiinteistöään ostavan henkilön on suoritettava 3,0 prosentin vero siinä missä muidenkin. Siksi ensiasunnon hankkijan tulee varmistaa, että veron maksamiseen tarvittava käteisosuus on säästössä jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Varainsiirtoveron lisäksi ostajan vastuulla ovat viralliset viranomaiskulut. Maanmittauslaitoksen vuoden 2026 maksuasetuksen mukaisesti kiinteistön lainhuudatusmaksu on 172 euroa kohdetta kohden. Lainhuudatuksella omistusoikeus rekisteröidään virallisestivaltion järjestelmiin. Rekisteröinti antaa ostajalle täyden lain suojan ja vahvistaa julkisesti kohteen omistajuuden. Ilman rekisteröintiä kiinteistöä ei voi käyttää pankkilainan vakuutena tai myydä eteenpäin.
Pakolliset asiakirjat ja kuntotarkastukset tuovat omat kustannuksensa
Ennen kauppakirjan allekirjoitusta ja myynnin viimeistelyä myyjän on hankittava kohteesta ajantasaiset viralliset asiakirjat. Maanmittauslaitoksen sähköisestä asiointipalvelusta saatavat tulosteet, kuten kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus ja rasitustodistus, maksavat tyypillisesti joitakin kymmeniä euroja. Nämä asiakirjat ovat välttämättömiä, sillä ne osoittavat ostajalle ja pankille, että myyjällä on oikeus myydä kohde, eikä siihen kohdistu yllättäviä kiinnityksiä tai panttioikeuksia.
Asiakirjojen lisäksi lähes jokaisessa kaupassa suoritetaan kuntotarkastus. Sen hinta on yleensä 1 000–2 000 euroa riippuen rakennuksen koosta, iästä ja rakenteista. Tarkastus antaa kummallekin osapuolelle selkeän kuvan kiinteistön kunnostat ja mahdollisista piilevistä vioista. Kun korjaustarpeet ovat tiedossa etukäteen, vältytään kaupanteon jälkeisiltä riidoilta ja vaatimuksilta. Yleensä kuntotarkastuksen kulut jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken.
Sähköinen asiointi säästää perinteisen kaupanvahvistajan palkkiossa
Perinteisessä paperisessa kiinteistökaupassa tarvitaan virallinen kaupanvahvistaja todistamaan allekirjoitukset. Maanmittauslaitoksen määrittämä lakisääteinen kaupanvahvistajan palkkio on vuonna 2026 suuruudeltaan 143 euroa. Kaupanvahvistajan käyttö edellyttää myös fyysistä tapaamista, mikä vaatii osapuolilta yhteistä aikataulutusta.
Nämä kulut ja vaivan voi välttää siirtymällä digitaaliseen asiointiin. Maanmittauslaitoksen sähköinen Kiinteistövaihdannan palvelu (KVP) mahdollistaa koko kauppaprosessin hoitamisen sähköisesti tietokoneelta. Sähköisessä järjestelmässä ei tarvita kaupanvahvistajaa, sillä järjestelmä varmistaa osapuolten henkilöllisyyden ja tietojen oikeellisuuden automaattisesti vahvan tunnistautumisen avulla. Sähköisen asioinnin maksu on edullisempi ja perustuu suoraan järjestelmän ylläpitokustannuksiin. Digitaalinen asiointi säästää rahaa ja aikaa: kaupat viimeistellään etänä, ja myös lainhuudatus käynnistyy automaattisesti kaupanteon jälkeen ilman erillistä hakemusta.
Julkisen sektorin verkkohuutokauppa luo kustannustehokkaan ja avoimen kauppapaikan
Kun myyjänä toimii julkinen sektori – kuten kunta, kaupunki, hyvinvointialue tai seurakunta – kiinteistöjen ja muun poistettavan omaisuuden myyntiin liittyy lakisääteinen vaatimus avoimuudesta. Verkkohuutokauppa on vakiinnuttanut asemansa toimivana menetelmänä, joka säästää perinteisen kaupankäynnin hallinnollisia kuluja ja välityspalkkioita. Digitaalinen alusta toimii suorana myyntikanavana ilman kalliita välikäsiä, ja myyntiprosessi pysyy julkisesti seurattavana ja tasapuolisena kaikille.
Julkisen sektorin toimijat voivat ilmoittaa kohteensa verkkoympäristössä, jossa kuka tahansa – niin yksityishenkilö, yritys kuin toinen julkinen organisaatio – voi tehdä tarjouksia. Verkkohuutokauppajärjestelmä vastaa huutokaupan käytännön toteutuksesta, turvallisesta maksuliikenteestä, tilityksistä ja raportoinnista. Ostaja puolestaan huolehtii ostamansa omaisuuden tai kiinteistön haltuunotosta ja mahdollisesta noudosta täysin omalla kustannuksellaan. Tämä suoraviivainen malli säästää yhteisiä verovaroja, kun tarpeeton omaisuus saadaan nopeasti eteenpäin ilman pitkiä varastointiaikoja. Samalla edistetään kiertotaloutta, kun käyttökelpoiset resurssit ja kiinteistöt löytävät uudet omistajat avoimen markkinahinnan mukaisesti.
Etsitkö julkisen sektorin kohteita?
Tutustu Kiertonetin huutokauppoihin ja löydä julkisen sektorin myymät kohteet ja kiinteistöt helposti verkosta.
Kulujen ja maksujen tarkka hahmottaminen auttaa sekä ostajaa että myyjää tekemään taloudellisesti järkeviä päätöksiä. Kun varainsiirtoverot, lainhuudatusmaksut, asiakirjakulut ja kuntotarkastuksen hinta lasketaan heti mukaan kokonaisbudjettiin, kaupanteko etenee sujuvasti. Sähköiset asiointipalvelut ja avoimet digitaaliset kanavat helpottavat kaupankäyntiä ja tuovat kustannussäästöjä, jolloin prosessin hallinnolliset vaiheet järjestyvät suoraviivaisesti.
_________________________
Kiertonet on vaivaton paikka löytää ja tehdä hankintoja - Näillä vinkeillä onnistut
Rekisteröidy ja tunnistaudu
Luo tili Kiertonetissä ja vahvista henkilöllisyytesi pankkitunnuksilla ja SMS-koodilla.
Tee tarjous
Huuda haluamaasi kohdetta ja seuraa tilannetta profiilissasi.
Maksa voittanut huuto
Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi, maksa se 2 arkipäivän kuluessa verkkopankissa tai laskulla.
Sovi nouto
Kun maksu on kirjautunut, ota yhteys myyjään ja sovi tavaran noudosta.
_________________________
Pikalinkit :