Kiinteistön myynti ja verotus: Milloin kauppa on myyjälle täysin verovapaata?

Julkaistu: 14.08.2026

Kiinteistökauppa on merkittävä taloudellinen päätös, jossa verotuksella on suuri painoarvo. Kun kiinteistön luovutuksesta kertyy voittoa, se on yleensä verotettavaa pääomatuloa. Suomen lainsäädäntö kuitenkin mahdollistaa tietyissä tilanteissa luovutusvoiton verovapauden. Verosäännösten tunteminen ja niiden tarkka soveltaminen auttavat ennakoimaan kaupan taloudelliset seuraukset ja välttämään yllättävät veromätkyt. Verovapauden keskeiset edellytykset, luovutusvoittoveron laskeminen ja lähiomaisille tehtyjen alihintaisten kauppojen vaikutukset on siksi hyvä selvittää tarkasti etukäteen.

Milloin kiinteistön myynti on verovapaata?

Oman vakituisen asunnon tai kiinteistön luovutuksesta saatu voitto on kokonaan verovapaata tuloa, kun tuloverolain (TVL 48 §) mukaiset edellytykset täyttyvät. Verovapaus edellyttää kahden keskeisen ehdon täyttymistä samanaikaisesti. Nämä ovat omistusaika ja asumisaika.

Myyjän on täytynyt omistaa kiinteistö yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Samanaikaisesti kiinteistön tai asunnon on täytynyt olla vähintään kahden vuoden ajan yhtäjaksoisesti myyjän tai hänen perheensä vakituisena asuntona. Verotuksessa perheeksi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset. Omistusaika lasketaan tarkasti kauppakirjojen allekirjoituspäivämääristä. Alkuperäisen ostokirjan ja uuden myyntikirjan välisen ajan on oltava vähintään kaksi vuotta. Asumisaika alkaa siitä hetkestä, kun kiinteistölle on tosiasiallisesti muutettu asumaan.

Kiinteistöön liittyy yleensä myös maapohja, jonka osalta verovapaudelle on asetettu omat pinta-alarajansa:

• Asemakaava-alueella: Verovapauden piiriin kuuluu rakennuspaikka kaavan mukaisessa koossa.
• Asemakaava-alueen ulkopuolella: Verovapaa alue kattaa rakennuksen maapohjan ja sen lisäksi enintään 10 000 neliömetrin eli yhden hehtaarin suuruisen tontin tai rakennuspaikan.

Jos asemakaava-alueen ulkopuolella sijaitsevan kiinteistön tontti on suurempi kuin yksi hehtaari, ylimenevään osaan kohdistuva luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa.

Miten kiinteistön myyntivoittovero lasketaan?

Jos verovapauden ehdot eivät täyty, kiinteistön luovutuksesta syntyvästä voitosta on maksettava luovutusvoittoveroa. Veronalaisen voiton laskemiseen käytetään kahta vaihtoehtoista menetelmää, joista verovelvollisen kannalta edullisempi valitaan automaattisesti.

Ensimmäinen menetelmä perustuu todellisiin kuluihin. Kiinteistön toteutuneesta myyntihinnasta vähennetään sen todellinen hankintameno eli alkuperäinen ostohinta, mahdollinen varainsiirtovero, perusparannusmenot sekä myynnistä aiheutuneet välittömät kulut, kuten välityspalkkiot ja asiakirjakulut. Saatu erotus on verotettavaa luovutusvoittoa. Jos kiinteistöä on remontoitu merkittävästi omistusaikana, kuitit kannattaa säilyttää huolellisesti. Ne pienentävät suoraan maksettavan veron määrää.

Toinen menetelmä perustuu lakisääteiseen hankintaolettamaan. Hankintaolettamaa käytettäessä todellisia hankinta- ja myyntikuluja ei vähennetä lainkaan, vaan vähennys lasketaan suoraan prosenttiosuutena myyntihinnasta. Prosenttiosuus määräytyy kiinteistön omistusajan mukaan:

• Alle 10 vuoden omistusaika: Hankintaolettama on 20 % kiinteistön myyntihinnasta.
• Vähintään 10 vuoden omistusaika: Hankintaolettama on 40 % kiinteistön myyntihinnasta.

Hankintaolettama on hyödyllinen erityisesti silloin, kun kiinteistön arvo on noussut huomattavasti. Se toimii hyvin myös perintönä tai lahjana saadun kiinteistön kohdalla, jos alkuperäinen hankintahinta on alhainen tai sitä on vaikea selvittää. Esimerkiksi yli 10 vuotta omistetun kiinteistön myynnissä 40 prosentin hankintaolettama varmistaa sen, että verotettavaksi voitoksi jää enintään 60 % myyntihinnasta. Se säästää usein huomattavia summia todellisiin kuluihin verrattuna.

Luovutusvoittoa verotetaan pääomatulona. Vero on 30 % aina 30 000 euroon saakka, ja rajan ylittävältä osalta pääomatuloveroprosentti on 34 %.

Miten kiinteistön myynti lähiomaiselle tai alihintaan vaikuttaa verotukseen?

Kiinteistökauppa lähiomaisen, kuten lapsen tai muun sukulaisen, kanssa tehdään toisinaan markkinahintaa edullisemmin. Alihintainen kauppa vaatii kuitenkin tarkkuutta. Verohallinto arvioi tällaiset luovutukset perintö- ja lahjaverolain sekä vakiintuneen käytännön mukaisesti.

Ratkaiseva raja on niin sanottu 75 prosentin sääntö. Jos kauppahinta on enintään 75 % kiinteistön käyvästä arvosta, kyseessä on lahjanluonteinen kauppa. Käypä arvo vastaa hintaa, jonka kiinteistöstä saisi vapailla markkinoilla. Jos käypä arvo on esimerkiksi 200 000 euroa ja kiinteistö myydään lapselle 140 000 eurolla, kauppahinta on 70 % käyvästä arvosta. Tällöin luovutus jaetaan verotuksessa kahteen osaan:

• Vastikkeellinen osa (kauppa): 140 000 euron osuus käsitellään kauppana.
• Vastikkeeton osa (lahja): Alihinnan muodostama 60 000 euron erotus katsotaan lahjaksi, josta ostajan on maksettava lahjaveroa.

Lahjanluonteinen kauppa vaikuttaa myös myyjän luovutusvoiton laskentaan. Koska luovutus jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan, myös kiinteistön hankintameno jaetaan samassa suhteessa. Myyjä ei voi vähentää luovutusvoittoa laskettaessa koko alkuperäistä hankintamenoaan, vaan ainoastaan vastikkeellista osaa vastaavan suhteellisen osuuden. Tämän vuoksi myyjälle voi muodostuu verotettavaa luovutusvoittoa, vaikka kiinteistö myytäisiin selvästi alle markkinahinnan.

Kiinteistön käyvän arvon määrityksessä Verohallinto käyttää apunaan alueen toteutuneita kauppahintoja sekä tarvittaessa asiantuntijoiden laatimia arviokirjoja. Ennen kaupantekoa kannattaa pyytää Verohallinnolta ennakkoratkaisu. Näin veroseuraamukset ovat etukäteen molempien osapuolten tiedossa.

Mitä asiakirjoja tarvitaan kiinteistön myynnissä?

Kiinteistön myynnissä huolellinen valmistautuminen ja oikeiden asiakirjojen hankkiminen on välttämätöntä. Maakaaren mukaan myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus. Myyjän täytyy antaa ostajalle kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen tai kiinteistön arvoon. Jos tärkeitä tietoja jätetään kertomatta, myyjä voi joutua vastuuseen myös kaupanteon jälkeen.

Maanmittauslaitoksen viralliset kiinteistöasiakirjat muodostavat pohjan turvalliselle kaupalle. Myyjän on hankittava ennen kaupantekoa ainakin seuraavat keskeiset asiakirjat:

• Lainhuutotodistus: Asiakirja todistaa virallisesti, kuka kiinteistön omistaa. Sen avulla ostaja saa varmuuden siitä, että myyjällä on laillinen oikeus myydä kohde.
• Rasitustodistus: Todistus paljastaa kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, panttikirjat tai esimerkiksi vuokraoikeudet. Asiakirjan avulla varmistetaan, ettei uusi omistaja ota vastuulleen edellisen omistajan velkoja tai panttauksia.
• Kiinteistörekisteriote: Ote sisältää perustiedot kiinteistöstä, kuten sen tarkan maapohjan pinta-alan, rekisteritunnuksen ja muodostumishistorian.
• Kaavakartta ja kaavamääräykset: Nämä tiedot kertovat alueen maankäytöstä ja rakennusoikeudesta. Ostaja näkee suoraan, onko lähistölle suunniteltu esimerkiksi uusia katuja tai kaavamuutoksia.

Kun kyseessä on kiinteistöjen ja osakehuoneistojen myynti, tarvitaan usein myös rakennuspiirustukset, käyttö- ja huolto-ohjeet sekä mahdolliset selvitykset tehdyistä remonteista. Ajantasaisten asiakirjojen avulla ostaja pystyy arvioimaan kohteen kunnon ja juridisen aseman luotettavasti.

Voiko kiinteistön myydä ilman kaupanvahvistajaa?

Perinteisesti kiinteistön myynti on vaatinut kaupanvahvistajan läsnäolon. Maakaaren muotovaatimusten mukaan kirjallinen kauppakirja on täytynyt allekirjoittaa siten, että julkinen kaupanvahvistaja todistaa tilaisuuden molempien osapuolten ollessa läsnä. Käytäntö toi kaupantekoon yhden ylimääräisen vaiheen ja lisäkuluja.

Maanmittauslaitoksen sähköinen Kiinteistövaihdannan palvelu (KVP) mahdollistaa nykyään kiinteistön myynnin ilman perinteistä kaupanvahvistajaa. Digitaalisessa järjestelmässä kauppakirja laaditaan sähköisesti valmiille pohjalle. Molemmat osapuolet allekirjoittavat sen vahvalla sähköisellä tunnistautumisella. Järjestelmä tarkistaa automaattisesti myyjän omistusoikeuden ja kiinteistön perustiedot suoraan rekisteristä.

Sähköisen asiointipalvelun käyttäminen tuo käytännön etuja. Kaupanteko ei ole sidottu tiettyyn aikaan tai paikkaan, vaan sopimuksen voi allekirjoittaa etänä. Lisäksi järjestelmä käynnistää ostajan lainhuutoprosessin automaattisesti kaupanteon jälkeen. Se nopeuttaa omistusoikeuden virallista rekisteröintiä ja säästää aikaa viranomaisasioinnissa.

Julkisen sektorin kiinteistöjen avoin nettihuutokauppa varmistaa parhaan markkinahinnan ja edistää kiertotaloutta

Julkisen sektorin, kuten kuntien, hyvinvointialueiden ja valtion virastojen, hallinnassa on huomattava määrä kiinteistövarallisuutta. Kun rakennukset tai maa-alueet käyvät tarpeettomiksi, niiden tehokas ja vastuullinen myynti on yhteisen edun mukaista. Avoin ja julkinen nettihuutokauppa varmistaa, että yhteiset varat käytetään järkevästi ja kiinteistöistä saadaan rehellinen, markkinaehtoinen hinta.

Julkisessa verkkohuutokaupassa myyntiprosessi on läpinäkyvä. Jokainen kiinnostunut ostaja – oli kyseessä sitten yksityishenkilö, yritys tai toinen julkinen toimija – voi seurata tarjouksia reaaliajassa ja osallistua huutamiseen samoilla ehdoilla. Avoin toimintatapa poistaa epäilykset suljettujen ovien takana tehdyistä sopimuksista ja varmistaa, että lopullinen hinta vastaa todellista kysyntää.

Kiinteistöjen myyminen huutokaupalla edistää myös kiertotaloutta ja kestävää kehitystä. Käytöstä poistetut koulut, virastotalot tai muut julkiset rakennukset voidaan ottaa uuteen käyttöön esimerkiksi asuintoina, yritystiloina tai kulttuurikeskuksina. Omaisuuden uudelleenkäyttö vähentää tarvetta uudisrakentamiselle. Se säästää luonnonvaroja ja pienentää hiilidioksidipäästöjä. Läpinäkyvä huutokauppamalli on tehokas keino saattaa tarpeettomat tilat uuteen käyttöön ilman raskaita välikäsiä.

Ajantasaista tarjontaa on helppo seurata verkossa. Tutustu kaikkiin myynnissä oleviin kiinteistöihin, jotka ovat tällä hetkellä huudettavissa avoimessa järjestelmässä eri puolilla Suomea.

Tutustu julkisen sektorin kohteisiin

Etsitkö tai myytkö julkisen sektorin kiinteistöjä? Tutustu avoimiin kohteisiin ja löydä uusia mahdollisuuksia luotettavassa verkkohuutokaupassa.

Kiinteistön myynti ja verotus vaativat aina huolellisuutta. Tämä pätee niin oman kodin myyntiin, sukulaisten väliseen alihintaiseen kauppaan kuin julkisen sektorin kiinteistön luovutukseen. Verovapauden edellytysten täyttyminen säästää usein huomattavia summia. Jos luovutusvoittoveroa on maksettava, oikea laskentatapa ja hankintaolettaman hyödyntäminen auttavat optimoimaan veroseuraamukset laillisesti. Digitaaliset palvelut helpottavat kaupankäyntiä, mutta virallisten asiakirjojen läpikäynti on yhä turvallisen kiinteistökaupan perusta.